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    1. 2020年樓市半年考:“V”型復蘇 堅持“房住不炒”不動搖

      發布時間:2020-07-28      查看次數:

      2020年已過半,疫情影響下的樓市備受關注。
       
      今年上半年,受新冠肺炎疫情影響,房地產銷售與施工階段性停滯。尤其是一季度,面對各地售樓處暫停、工地停工,市場成交情況受到沖擊。二季度以來,隨著疫情的陰霾逐漸褪去,前期積壓的需求逐漸釋放,市場呈現回暖態勢。
       
      展望下半年,業內預計,下半年房地產市場仍將以“穩”為主,城市間分化進一步加劇。
       
       
      政策:中央及地方堅持“房住不炒”定位不動搖
       
      河北省懷來縣成為了今年以來京津冀地區內首個出現政策“一日游”的地區。
       
      7月1日,一份名為“懷來縣人民政府關于廢止部分規范性文件的通知”的文件在網上流傳,其中涉及懷來縣的限購政策,被認為是“松綁”信號。7月2日,懷來縣人民政府發布了《關于網傳懷來縣廢止限購政策的說明》,否定了取消限購的說法。
       
      據不完全統計,除懷來縣外,全國已有駐馬店市、廣州市、寶雞市、濟南市、海寧市、柳州市、青島市等至少12個城市的房地產“松綁”政策被叫?;蛘{整。這些城市有的試圖降低首付比例、有的變相“松綁”限購、有的試圖全面放開公寓限購。被叫停后,這些城市均重申了“房住不炒”。
       
      對此,貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,這或源于今年房地產市場對于政策極度的敏感性。“從中央的角度來看,房地產業承擔了讓市民‘住有所居’的角色,而不是一個短期的刺激工具。”在他看來,“一日游”,就是表明任何想要去刺激房地產的舉措,比如放松限購資格、放松貸款條件、降低貸款成本等,都需要非常慎重。
       
       
       
      隨著社會經濟持續復蘇,房地產市場顯現出回暖跡象,甚至有個別城市出現樓市過熱情況。但無論從中央的政策定位還是地方的具體操作來看,堅持“房住不炒”定位,保持房地產政策的穩定性、延續性,促進房地產市場平穩健康發展的總基調沒有改變,“房住不炒”仍然是底線。
       
      據不完全統計,2020年年初至6月29日,國務院、中國銀行保險監督管理委員會、中國人民銀行等多部門前后共13次發文表態“房住不炒”的定位決心,保持“房住不炒”的主導定位方向,房地產調控保持穩定性及延續性。
       
      地方層面,2020年年初至6月29日,全國約17個省市及城區18次發布關于“房住不炒”的表態,堅持房地產調控力度穩定。
       
      與此同時,成渝地區、海南省等地成為新一輪規劃發展焦點。今年的政府工作報告明確“推動成渝地區雙城經濟圈建設”,成渝地區將迎來新的發展機遇。另外,海南省對外開放的地位逐步上升,成為全國重要的“免稅天堂”,海南自貿區整體發展迎來新的改變。
       
       
       
      數據來源:貝殼研究院、各地住房和城鄉建設主管部門
       
      此外,人口落戶正在加速全面放寬,人才安居政策激勵市場持續復蘇。
       
      據貝殼研究院不完全統計,2020年年初至6月29日,全國13個省市及城區16次出臺人口落戶全面放寬的相關政策。2016年出臺的《國務院辦公廳關于印發推動1億非戶籍人口在城市落戶方案的通知》中明確,2020年是1億非戶籍人口在城市落戶情況的總結評估之年,因此,各級城市主抓落實人口落戶政策的全面放寬。
       
      人才安居方面,2020年年初至6月29日,全國25個省市及城區36次出臺人才安居相關政策,其中與購房相關的政策涉及19個省市及城區的20次政策,也就是說,近8成省市出臺人才購房相關政策,其中人才購房政策占6成以上。主要政策包括購房補貼、購房資格門檻降低、人才購房享受優惠、人才購房享受優先條款等多項內容。
       
      值得一提的是,為將疫情帶來的影響降至最低,中央及各地政府均出臺了各類措施,通過延期繳納土地出讓金、提前預售節點等政策措施穩定供應端市場。需求端方面,加快銷售線上化平臺搭建,同時利用住房公積金階段性支持政策保持市場需求端資金穩定性。但無論是供應端的支持政策,還是需求端的支持政策,在疫情防控初期,政策制定時多數以6月30日為政策實施結束的時間點。6月28日,大連市已明確停止住房公積金支持政策,而長春市則延長預售制調整政策至2020年12月31日。
       
      另外,為進一步加強市場規范,據不完全統計,截至6月25日,北京市、深圳市、南京市、西安市等約13個省市及城區出臺政策,明確市場整頓的范圍及目標,多數城市集中在二、三季度展開市場規范性整頓行動。
       
      對于下半年的政策走向,易居企業(中國)集團有限公司CEO丁祖昱認為:“2020年下半年,政策會繼續保持平穩。其中,中央政策還是強調穩定,地方政府可能會根據實際情況因城施策,總的政策趨勢還是以相對寬松為主,除非有個別城市出現了大幅上漲等情況,否則今年沒有太大的必要在政策上收縮,因為今年整體情況來看,經濟壓力仍然巨大。”
       
      市場:“先抑后揚”城市分化明顯
       
      二手房一直被視為房地產市場的風向標。今年上半年,二手房市場呈現出“V”字形走勢。貝殼研究院數據顯示,從月度成交走勢看,二手房市場成交從3月開始明顯恢復,其重點監測的18個城市實際二手房總體成交量快速恢復,二手房成交量比1月~2月成交總量增長41.8%,4月、5月兩個月環比增速分別達到39%和19%。6月成交量雖然比5月有所回落,但同比依舊增加21%,疫情對市場造成的沖擊正在逐步消退。
       
      克而瑞研究中心數據顯示,二手房市場分化趨勢明顯,其中,北京市、深圳市等城市在6月的成交量已達到近2年新高,而成都市、蘇州市等城市同比仍然下跌40%以上。
       
      從二手房價格來看,今年一季度重點城市二手房均價普遍環比去年四季度下跌,二季度均價隨市場恢復普遍反彈。
       
      貝殼研究院數據顯示,與去年四季度相比,今年二季度北京市及上海市二手房均價漲幅均在3.5%及以上,漲幅靠前;房價跌幅較大的城市為武漢市,累計跌幅達3.5%。而與去年同期相比,今年二季度房價上漲幅度較大的城市為南京市及杭州市,房價下跌幅度較大的城市為廊坊市、天津市、青島市及濟南市。
       
      和二手房市場一樣,今年上半年,新房市場也呈現出“V”字形走勢。貝殼研究院數據顯示,2020年上半年,66個城市新房市場合計成交套數累計同比下滑16%,成交面積累計同比下滑14%。隨著疫情得到控制,新房市場成交量在二季度快速恢復,但同比2019年,成交套數和面積分別仍下滑5%和4%。
       
      疫情影響下,2020年上半年一線城市新房市場成交量下滑幅度最大,其中成交套數累計同比下滑25.9%,成交面積同比下滑25%;二線城市成交套數同比下滑16.6%,成交面積同比下滑15.0%;三四線城市成交套數同比下滑10.8%,成交面積同比下滑8%。一二線城市受疫情影響較大,但恢復速度更快。
       
      從供應端來看,諸葛找房數據研究中心(以下簡稱“諸葛找房”)數據顯示,受疫情沖擊,供應端2月跌幅明顯。隨著疫情防控形勢逐漸好轉,供應量逐漸提升,2020年5月供應量同比下跌5.5%,接近去年同期水平。供應端發力,成交量也在逐漸回暖,5月同比下跌1.3%,基本恢復到去年同期水平,市場熱度顯著提升。隨著前期積壓的需求逐漸釋放,市場成交量也逐漸恢復平穩,6月市場熱度相比5月略有降低,同比下跌3.4%。
       
       
       
      從銷售端來看,受疫情影響,1月~2月商品房銷售面積和銷售額同比創近年來最低,隨后市場逐漸恢復,受到二季度樓市整體向好的趨勢帶動,商品房銷售逐漸走出頹勢。1月~5月,商品房銷售面積同比下降12.3%,降幅比1月~4月收窄7個百分點。商品房銷售額同比下降10.6%,降幅比1月~4月收窄8個百分點。
       
      從成交面積來看,2020年二季度,諸葛找房監測的60個城市新房成交10967.9萬平方米,同比下跌5.09%,環比上漲181.78%。
       
      值得一提的是,在大部分城市新房成交面積都面臨下滑的情況下,長三角地區和珠三角地區的城市仍然表現出一直以來的優勢地位,市場迅速恢復,甚至超過去年同期水平。諸葛找房監測數據顯示,??谑?020年上半年成交面積同比上漲最高為47%;其次為蘇州市,同比上漲27.4%;蘭州市和貴陽市緊隨其后,諸葛找房認為,這主要是因為西部地區,受到疫情沖擊較小,市場恢復較快。
       
      對于未來的新房市場,貝殼研究院認為,2020年二季度重點城市業績已接近或已達到2019年同期水平,市場修復過程基本完成,今年一季度積壓的需求已獲得逐步釋放,同時隨著疫情過后投資環境逐漸趨于穩定,需求端也將重新進行資金分配,預計下半年市場不會持續大幅上漲。但在經濟下行壓力下,房地產市場作為重要的消費市場,其總量也不會大幅下降。
       
      值得關注的是,在新房市場上,“南熱北冷”的現象頗為明顯。
       
      中國指數研究院統計數據顯示,長三角地區上半年房價同比上漲2.72%;珠三角地區累計漲幅處于近5年同期低位;而京津冀地區和山東半島地區,均為近5年首跌。
       
      對此,許小樂認為,首先可能與疫情有關,南方疫情防控措施解除時間普遍較早;其次,南方區域發展比較均衡,如上海市和周邊的南京市、蘇州市、杭州市,深圳市和周邊的廣州市,都有很強的帶動作用;最后,也可能和城市群整體的經濟增長活力有關。
       
      事實上,土地市場的火熱也可能會起到積極的促進作用?;仡櫧衲晟习肽甑耐恋厥袌?,多地都加大了土地供應,一二線城市的熱情被重新點燃。貝殼研究院數據顯示,70個大中城市上半年成交居住用地規劃建筑面積累計同比下滑10.0%,下跌幅度相對疫情嚴重的一季度收窄9個百分點。隨著廣州市、上海市等地加大土地供應,一線城市居住用地規劃建筑面積成交量累計同比在二季度回升,上半年累計同比上升61.9%。二線城市居住用地成交量受疫情沖擊影響最為明顯,但恢復較快,成交規劃建筑面積累計同比降幅在二季度收窄10個百分點。
       
      從成交規劃建筑面積增速上看,一線城市中,較去年上半年,上海市增長6成、廣州市增長1.2倍、深圳市增長2倍。其中,上海市受優質地塊入市影響,推動成交價上漲;廣州市得益于供應量提升,帶動成交量發力;深圳市由于去年上半年成交規模較低,加上2020年上半年居住用地供應量較去年上半年增長2.6倍,從而帶動成交量提升。
       
      二線城市中,2020年上半年全國二線城市居住用地成交金額TOP10中,蘇州市、南通市規劃建筑面積增長保持4成以上,尤其是南通市住宅用地成交金額累計同比增長2.5倍,住宅用地規劃建筑面積累計同比增長83.6%,量價增速均處于全國前列。
       
      究其原因,貝殼研究院認為,南通市是環滬都市圈少有的不限購城市之一,加之長三角一體化、滬通高鐵、“上海第三機場”等利好因素疊加釋放,使其成為長三角地區行情最為火爆的幾個城市之一??傮w來看,長三角地區二線城市土地市場恢復速度最快,成為全國領漲的區域。
       
      對于今年下半年的市場走勢,貝殼研究院預計,今年二季度重點城市業績已經接近或已達到去年同期水平,市場修復過程基本完成,一季度積壓的需求已獲得逐步釋放。隨著疫情過后投資環境趨于穩定,需求端也將重新進行資金分配,預計今年下半年市場成交不會持續大幅上漲。但在經濟下行壓力下,房地產市場作為重要的消費市場,其總量也不會大幅下降。
       
      丁祖昱預計,2020年房地產行業銷售規模預期微降5%,如果銷售面積下降5%,全年銷售金額約為16萬億元,銷售面積約為16億平方米。“今年下半年,房地產市場整體小幅波動,城市、項目分化將進一步加劇。從市場成交情況來看,我認為今年下半年會出現小幅波動,三季度從成交量來說可能會有所回落,城市之間、項目之間會出現分化。特別是一些非長三角、粵港澳區域范圍內的三四線城市,其樓盤去庫存壓力會更大。”丁祖昱分析稱。

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